Baumängel beim Haus- oder Wohnungskauf
Kaum ein Bauwerk wird ohne Mängel übergeben. Deshalb stellt sich die wichtige Frage, wann und wie Baumängel richtig gerügt werden.
Wie Rüge ich Baumängel richtig?
Als erstes ist zu klären, ob die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 vertraglich vereinbart wurde. Das Vorgehen bei Baumängeln ist bei einer Unterstellung unter die SIA-Norm 118 anders, als wenn der Vertrag unter die werkvertraglichen Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) fällt (SIA = Schweiz. Ingenieur- und Architektenverein).
Der Abnahme des Werkes kommt bezüglich der Mängelrüge eine entscheidende Bedeutung zu. Bei vereinbarter SIA-Norm 118 erfolgt sie auf Anzeige des Unternehmers, das Bauwerk beendet zu haben. Im Rahmen der gemeinsamen Abnahme sollte ein schriftliches Mängelprotokoll erstellt werden, welches die Mängelrüge ersetzt. Werden Mängel entdeckt, aber nicht gerügt, gelten diese als genehmigt. Es empfiehlt sich, dem Unternehmer zur Behebung der Mängel eine Frist zu setzen.
Fällt der Werkvertrag, mangels einer vertraglichen Unterstellung unter SIA-Norm 118, unter die Regeln des OR, ist eine Abnahme nicht vorgesehen. Der Unternehmer hat das Werk dem Besteller lediglich zu übergeben und es findet grundsätzlich keine gemeinsame Prüfung statt. Der Besteller hat dann „sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist“, das Werk zu prüfen und entdeckte Mängel zu rügen. Die Prüfung hat umgehend zu erfolgen, wobei die Umstände im konkreten Fall zu berücksichtigen (z.B. Beizug eines Dritten etc.) sind. Werden Mängel entdeckt, sind diese innert Wochenfrist beim Unternehmer anzuzeigen und zu rügen.
Zu beachten bei einer Baumängelrüge
Achten Sie hinsichtlich der Baumängelrüge auf folgende Punkte:
- Vereinbaren Sie im Vertrag wenn möglich die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118
- Vereinbaren Sie im Vertrag wenn möglich das Recht, dass Sie bei Mängeln den entsprechenden Teil des Honorars zurückbehalten dürfen.
- Dulden Sie im Vertrag keine Abtretung von Mängelrechten.
- Erstellen Sie bei der Abnahme/Übernahme des Objekts ein schriftliches Mängelprotokoll und setzen Sie eine Frist zur Mängelbehebung.
- Rügen sie danach entdeckte Mängel sofort (Wochenfrist) schriftlich und eingeschrieben (bei der Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 gilt dies erst für entdeckte Mängel nach Ablauf der zweijährigen Frist).
- Rügen Sie im Zweifel präventiv und eventuell auch mehrere Unternehmen, damit kein Rechtsverlust eintritt.
- Die Verjährung nach fünf Jahren nach Abnahme/Übergabe des Werkes kann nicht mit einem eingeschriebenen Mahnbrief unterbrochen werden.
Für Fragen steht Ihnen Ihr Confides-Standort jederzeit gerne zur Verfügung. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Diese Themen könnten Sie auch noch interessieren:
Überblick Grundstückgewinnsteuer zum Fachartikel
Das Bauhandwerkerpfandrecht zum Fachartikel
Wohnrecht oder Nutzniessung zum Fachartikel